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开端：郭磊宏不雅茶座 作家：王丹、郭磊团队
广发证券合计，一是本轮北京上海相干地产策略优化包括公积金用于首付、住房贷款利率订价不再折柳首套和二套等均属于住房金融策略畛域，存在因城施策扩展至其他城市的空间；二是4月底政事局会议曾强调“优化存量商品房收购策略”、国务院第九次整体会议强调“趋附城市更新鼓舞城中村和危旧房窜改，多管皆下开释改善性需求”。
纲目
第一，从参加产出表看，中国经济新旧动能结构调整已得到骨子性进展。2024年旧经济典型代表的地产产业链占GDP比重也曾降至14%把握，低于“三新经济”加多值占比的18%。但地产的“止跌回稳”对经济的短期影响仍然退却疏远。
第二，转头“924”策略以来的房地产市集证明，策略优化带动了两个季度把握的地产需求的集中开释，主要集中在2024年10月至2025年3月；2025年4月初始销售、投资、价钱目的再度出现调整。这一地产需求的“成就脉冲-回调脉冲”在节拍上与制造业PMI、推行GDP一致。
第三，7月底政事局会议强调“保握策略贯穿性踏实性，增强生动性猜度性”，国务院第九次整体会议进一步明确“遴荐有劲行为自若房地产市集止跌回稳态势”，咱们交融“遴荐有劲行为”是在新的角落变化下对刻下阶段地产策略的定调。8月8日北京市的《对于进一步优化调整本市房地产相干策略的见告》是一个初始。
第四，8月25日上海的“沪六条”是“遴荐有劲行为”策略的无间落地。上海市优化地产策略具体内容主如果四个方面：一是减弱住房限购，即放开外环外购房套数规则；二是优化公积金策略，主如果提高贷款额度和允许公积金“既提又贷”；三是住房贷款利率订价不再折柳首套和二套住房；四是调整非本市户籍住户家庭的房产税策略，首套免征、二套即以上住房给以东说念主均60平常米的免税面积扣除。
第五，后续策略空间还有哪些可能的空间？一是本轮北京、上海相干地产策略优化包括公积金用于首付、住房贷款利率订价不再折柳首套和二套住房等均属于住房金融策略畛域，存在因城施策扩展至其他城市的空间；二是4月底政事局会议曾强调“优化存量商品房收购策略”、国务院第九次整体会议强调“趋附城市更新鼓舞城中村和危旧房窜改，多管皆下开释改善性需求”，从最新案例看，8月23日广西壮族自治区住房和城乡建设厅先容广西通过“房票”安置扩面、“以购代建”、危旧房窜改“拆旧买新”、使用住房公积金升值收益收购存量商品房等，推动全区商品房库存同比下落21.1%。
第六，策略影响值得关怀。按照中指询查院数据，2025年上半年TOP100房企销售额前高后低但中枢城市呈现较强韧性，一线城市销售事迹孝顺率高涨9个百分点至40.0%，上海和北京销售孝顺位列前两位。并且咱们交融一线城市存在一定的预期相似效应，一线城市在量价上“止跌回稳”对于世界房地产市集具有抨击敬爱敬爱。
第七，地产企稳对宏不雅经济的的障碍传递效应亦退却疏远。一是“住户部门-糜掷支拨”链条，“924”之后我国住户东说念主均财产净收入同比由2024年前三季度低点的1.2%晋升至本年二季度的2.5%，反馈股市楼市企稳的影响，房贷利率不再折柳首套二套所带来的利息支拨的下落也故意于住户收入和糜掷；二是企业部门的信用派生链条，地盘当作银行体系的典质品之一，对于信用派生和广义流动性改善具有抨击敬爱敬爱；三是对地方政府部门财政的影响，本年前7个月地盘出让收入占一二本账收入（一般各人预算收入+政府性基金收入）比例为10.7%，占地方财政比例则更高。广西露出本年上半年柳州通过城中村窜改带动地盘市集回暖，地盘购置费同比增长164.4%。
正文
8月25日，上海市住房城乡建设措置委等六部门印发《对于优化调整本市房地产策略行为的见告》，具体内容包括调减住房限购、优化住房公积金、优化个东说念主住房信贷、完善个东说念主住房房产税等策略。
从参加产出表看，中国经济新旧动能结构调整已得到骨子性进展。2024年旧经济典型代表的地产产业链占GDP比重也曾降至14%把握，低于“三新经济”加多值占比的18%。但地产的“止跌回稳”对经济的短期影响仍然退却疏远。
2024年表征中国经济新动能的“三新”经济加多值限制为24.3万亿元，占GDP比重18.01%，2016年为15.3%；咱们以《2020年世界参加产出表》估算，2020年地产产业链（房地产业、房屋建筑、建筑装配三大行业及拉动的其他行业中间参加）占阵势GDP比重为26.2%，以商品房销售面积和地产投资同比相较于阵势GDP同比增速推算2021-2024年占比，估算涌现2024年地产产业链占GDP比重降至14.1%把握。（详见论述《对于优化供需比旅途的深层考虑》）
转头“924”策略以来的房地产市集证明，策略优化带动了两个季度把握的地产需求的集中开释，主要集中在2024年10月至2025年3月；2025年4月初始销售、投资、价钱目的再度出现调整。这一地产需求的“成就脉冲-回调脉冲”在节拍上与制造业PMI、推行GDP一致。
商品房销售面积方面，在2023年6月至2024年9月，商品房销售面积当月同比降幅在10%-23%之间波动；2024年10-12月，同比增速彰着改善，当月同比分别为-1.8%、2.7%、-0.6%；2025年1-2月同比-5.1%，2025年3-7月当月同比分别为-1.0%、-2.1%、-3.3%、-5.4%、-8.0%。
70大中城市新建商品房销售价钱指数环比看，2024年8-9月环比降幅为0.7%，10月收窄至-0.5%，11月进一步收窄至-0.2%，2024年12月至2025年4月，环比降幅均为0.1%；5-7月环比降幅小幅扩大至0.2%至0.3%。
70大中城市二手住宅销售价钱指数环比走势近似，2024年10月至2025年3月，环比降幅彰着收窄；2025年4月初始，环比降幅再度扩大。
地产投资方面，“924”以来至2025年6月，地产投资当月同比在-14%至-9%之间波动，未出现彰着改善趋势；2025年7月，地产投资当月同比为-17.2%，降幅有所走扩。
从制造业PMI看，2024年8-9月PMI分别为49.1和49.8；2024年10月至2025年3月，制造业PMI握续运行在50以上的景气彭胀区间（除1月春节月份之外）；2025年4-7月再度回落至兴衰线下方。
推行GDP同譬如面，2024年2-3季度分别为4.7%和4.6%；2024年四季度至2025年一季度回升至5%以上，均为5.4%，二季度同比回落至5.2%。
7月底政事局会议强调“保握策略贯穿性踏实性，增强生动性猜度性”，国务院第九次整体会议进一步明确“遴荐有劲行为自若房地产市集止跌回稳态势”，咱们交融“遴荐有劲行为”是在新的角落变化下对刻下阶段地产策略的定调。8月8日北京市的《对于进一步优化调整本市房地产相干策略的见告》是一个初始。
中共中央政事局7月30日召开会议，完竣准确全面贯彻新发展理念，加速构建新发展表情，保握策略贯穿性踏实性，增强生动性猜度性，效率稳作事、稳企业、稳市集、稳预期，有劲促进国内国外双轮回，起劲完周详年经济社会发展地方任务，已毕“十四五”圆满收官。[2]
8月8日，北京市住房和城乡建设委员会等印发《对于进一步优化调整本市房地产相干策略的见告》，提倡适合本市商品住房购买条目的住户家庭购买五环外商品住房不限套数，扩大首套房公积金贷款救济范围等策略。[3]
8月18日，国务院第九次整体会议召开，会议提倡“遴荐有劲行为自若房地产市集止跌回稳态势，趋附城市更新鼓舞城中村和危旧房窜改，多管皆下开释改善性需求”。[4]
8月25日上海的“沪六条”是“遴荐有劲行为”策略的无间落地。上海市优化地产策略具体内容主如果四个方面：一是减弱住房限购，即放开外环外购房套数规则；二是优化公积金策略，主如果提高贷款额度和允许公积金“既提又贷”；三是住房贷款利率订价不再折柳首套和二套住房；四是调整非本市户籍住户家庭的房产税策略，首套免征、二套即以上住房给以东说念主均60平常米的免税面积扣除。
调减住房限购策略：适合条目住户家庭在外环外购房不限套数；成年独身东说念主士按照住户家庭实施住房限购策略。
优化住房公积金策略：提高个东说念主住房公积金贷款额度；救济提真金不怕火住房公积金支付购房首付款；救济住房公积金“又提又贷”。
优化调整交易性个东说念主住房贷款利率订价机制：在利率订价机制安排方面不再折柳首套住房和二套住房，合理笃定每笔交易性个东说念主住房贷款的具体利率水平。
完善个东说念主住房房产税策略：对适合条目的非本市户籍住户家庭购买的第一套住房暂免征收房产税；购买的第二套及以上住房在并吞缱绻家庭沿途住房面积后，给以东说念主均60平常米的免税面积扣除。
后续策略空间还有哪些可能的空间？一是本轮北京、上海相干地产策略优化包括公积金用于首付、住房贷款利率订价不再折柳首套和二套住房等均属于住房金融策略畛域，存在因城施策扩展至其他城市的空间；二是4月底政事局会议曾强调“优化存量商品房收购策略”[5]、国务院第九次整体会议强调“趋附城市更新鼓舞城中村和危旧房窜改，多管皆下开释改善性需求”，从最新案例看，8月23日广西壮族自治区住房和城乡建设厅先容广西通过“房票”安置扩面、“以购代建”、危旧房窜改“拆旧买新”、使用住房公积金升值收益收购存量商品房等，推动全区商品房库存同比下落21.1%。
8月23日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅先容，2025年上半年，广西推出“房票”安置扩面、危旧房窜改提速、使用住房公积金升值收益收购存量商品房、城中村窜改有序鼓舞等房地产策略“组合拳”，商品房库存握续消化，推动房地产市集止跌回稳。欺压本年6月底，广西已收购存量商品房2万套，拉动全区商品房销售面积增速9.35个百分点。同期，广西扩充“房票”安置、“以购代建”、危旧房窜改“拆旧买新”，消化存量商品房40万平常米，全区商品房库存同比下落21.1%。本年1月至7月，广西新建商品住宅销售面积同比增速5.7%，增速排行世界第6位。[6]
策略影响值得关怀。按照中指询查院数据，2025年上半年TOP100房企销售额前高后低但中枢城市呈现较强韧性，一线城市销售事迹孝顺率高涨9个百分点至40.0%，上海和北京销售孝顺位列前两位[7]。并且咱们交融一线城市存在一定的预期相似效应，一线城市在量价上“止跌回稳”对于世界房地产市集具有抨击敬爱敬爱。
从“924”之后的70个大中城市新建商品住宅价钱指数来看，2024年11月一线城市环比回到零增长，12月环比回到正增长；二线城市12月回到零增长，2025年1月回到正增长。
地产企稳对宏不雅经济的的障碍传递效应亦退却疏远。一是“住户部门-糜掷支拨”链条，“924”之后我国住户东说念主均财产净收入同比由2024年前三季度低点的1.2%晋升至本年二季度的2.5%，反馈股市楼市企稳的影响，房贷利率不再折柳首套二套所带来的利息支拨的下落也故意于住户收入和糜掷；二是企业部门的信用派生链条，地盘当作银行体系的典质品之一，对于信用派生和广义流动性改善具有抨击敬爱敬爱；三是对地方政府部门财政的影响，本年前7个月地盘出让收入占一二本账收入（一般各人预算收入+政府性基金收入）比例为10.7%，占地方财政比例则更高。广西露出本年上半年柳州通过城中村窜改带动地盘市集回暖，地盘购置费同比增长164.4%。
2024年3-4季度，住户东说念主均可主管收入中财产净收入同比分别为1.2%、2.2%；2025年1-2季度同比分别为2.7%、2.5%。
柳州市城中村窜改带动地盘市集回暖，本年上半年地盘购置费同比增长164.4%。
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